Per decenni gli immobili ricevuti in donazione sono stati guardati con sospetto da acquirenti e banche. Dalla fine del 2025 le regole sono cambiate profondamente. Ecco cosa significa per chi compra, per chi vende e per chi dona.
Il problema di ieri: la casa donata “difficile da vendere”
Fino a poco tempo fa, chi acquistava un immobile che il venditore aveva ricevuto in donazione correva un rischio concreto: se alla morte del donante fosse emersa una lesione della quota di legittima (la parte di eredità che la legge riserva a coniuge, figli e, in certi casi, genitori) gli eredi legittimari avrebbero potuto agire non soltanto contro il donatario, ma anche contro il terzo acquirente, chiedendo la restituzione dell’immobile. Questa possibilità durava almeno fino a vent’anni dalla trascrizione della donazione.
Le conseguenze pratiche erano note a chiunque avesse provato a vendere o comprare una casa di provenienza donativa: acquirenti diffidenti, trattative complicate e, soprattutto, banche restie a concedere mutui, perché l’ipoteca iscritta sull’immobile rischiava di venire travolta in caso di vittoriosa azione di restituzione.
La svolta: la Legge 182/2025
Con l’art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, il legislatore ha riscritto gli articoli 561, 562 e 563 del codice civile (oltre alle norme collegate in materia di trascrizione, artt. 2652 e 2690 c.c.), accogliendo una richiesta che il Notariato avanzava da anni.
Il principio è ribaltato: la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi che hanno acquistato l’immobile dal donatario a titolo oneroso. Chi compra una casa di provenienza donativa acquista in via definitiva: il legittimario leso non può più chiedere all’acquirente la restituzione del bene, ma conserva un diritto di credito in denaro verso il donatario, nei limiti necessari a reintegrare la propria quota di riserva.
Due precisazioni importanti:
- Le ipoteche restano efficaci. I pesi e le ipoteche iscritti sul bene donato non vengono più “purgati” in caso di riduzione: la banca che concede un mutuo su un immobile di provenienza donativa ha oggi una garanzia stabile.
- Resta la tutela della pubblicità immobiliare. Se la domanda di riduzione è stata trascritta prima dell’acquisto del terzo, gli è opponibile. Per questo le verifiche ipotecarie e catastali che il notaio svolge prima del rogito rimangono essenziali.
Da quando si applicano le nuove regole
Le nuove norme si applicano alle successioni aperte dal 18 dicembre 2025 in poi, qualunque sia la data della donazione. Per le successioni aperte prima di quella data era previsto un regime transitorio: i legittimari potevano conservare l’azione di restituzione verso i terzi soltanto notificando e trascrivendo, entro il 18 giugno 2026, una domanda di riduzione o un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
Quel termine è ora scaduto: dal 18 giugno 2026 la riforma è pienamente operativa e, salvo le opposizioni e le domande tempestivamente trascritte, la nuova disciplina si applica anche alle situazioni sorte prima della sua entrata in vigore.
Cosa cambia in concreto
Per chi compra: l’acquisto di un immobile di provenienza donativa non è più un’operazione “a rischio”. Con le opportune verifiche notarili, la donazione offre oggi la stessa sicurezza di qualsiasi altro titolo di provenienza. Restano naturalmente applicabili, quando ne ricorrono i presupposti, le agevolazioni prima casa.
Per chi vende: un immobile ricevuto in donazione è ormai pienamente commerciabile, senza dover effettuare sconti sul prezzo o porre in essere gli espedienti (fideiussioni, polizze, risoluzioni della donazione) che il vecchio sistema rendeva talvolta necessari. La compravendita segue oggi il suo corso ordinario.
Per chi dona: la donazione è oggi uno strumento efficace di pianificazione del passaggio generazionale. Chi riceve il bene potrà venderlo o ipotecarlo senza le limitazioni del passato. Va però ricordato che il donatario, in caso di lesione della legittima, potrà essere tenuto a compensare in denaro gli eredi legittimari: un profilo da valutare con attenzione al momento della donazione.
Il ruolo del notaio
La riforma semplifica la circolazione dei beni donati, ma non elimina la necessità di un esame attento di ogni singola situazione: verifica delle trascrizioni pregiudizievoli, ricostruzione della provenienza, valutazione dei profili successori e fiscali dell’operazione. Sono esattamente le attività che il notaio svolge prima di ogni atto, a tutela di tutte le parti.
Hai in programma l’acquisto o la vendita di un immobile ricevuto in donazione, o stai valutando una donazione ai tuoi figli?
Parliamone: una valutazione preventiva evita sorprese al momento dell’atto.