Le agevolazioni "prima casa" costituiscono uno dei benefici fiscali più importanti nell'ambito delle compravendite immobiliari. Riducono significativamente il carico fiscale dell'acquisto, ma sono circondati da condizioni rigide, e la loro perdita comporta conseguenze severe.
Cosa prevede l'agevolazione
In regime di agevolazione prima casa, nella vendita tra privati, le imposte si applicano sul valore catastale dell'immobile (e non sul prezzo di vendita), con aliquote ridotte: imposta di registro al 2% (invece del 9%), imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna.
Se il venditore è un'impresa costruttrice soggetta a IVA, l'aliquota applicabile è del 4% invece del 10%. Il risparmio rispetto all'acquisto ordinario può essere molto significativo.
I requisiti soggettivi
1. Residenza (o impegno al trasferimento)
L'immobile deve trovarsi nel Comune in cui l'acquirente ha già la residenza anagrafica, o nel Comune in cui svolge la propria attività, oppure l'acquirente deve impegnarsi a trasferire la residenza entro 18 mesi dalla stipula. Il mancato trasferimento nel termine comporta la decadenza dall'agevolazione.
2. Assenza di altri immobili agevolati
L'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni prima casa, sul territorio nazionale.
3. Assenza di altri immobili abitativi nello stesso Comune
L'acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in quota, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su un'altra abitazione nel Comune in cui si trova l'immobile che si intende acquistare.
Le conseguenze della decadenza
La perdita dell'agevolazione può avvenire in tre ipotesi principali:
- Dichiarazioni mendaci nell'atto di acquisto.
- Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi.
- Vendita dell'immobile prima dei 5 anni dall'acquisto, senza riacquisto entro un anno di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
In caso di decadenza, l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate pagate, maggiorata di una sanzione del 30% e degli interessi di mora. Il recupero può avvenire anche a distanza di anni dall'acquisto.
Una novità importante: il "riacquisto" prima della vendita
Dal 2022, è possibile acquistare un secondo immobile con le agevolazioni prima casa anche se si è già titolari di un immobile acquistato con le stesse agevolazioni, a condizione di vendere quest'ultimo entro 24 mesi dal nuovo acquisto. Questa norma ha ampliato significativamente le possibilità di mobilità abitativa agevolata.