Molti clienti arrivano dal notaio convinti che l'atto da stipulare, il cd. rogito, sia una formalità: firmare dei documenti, pagare, andare via. In realtà, la stipula è il momento più delicato dell'intera operazione immobiliare e ciò che accade nelle ore precedenti alla firma è spesso invisibile, ma determinante.
Cinque verifiche che il notaio compie prima di apporre il sigillo
Verifica ipotecaria aggiornata
Prima del rogito, il notaio interroga i Registri Immobiliari per accertare che sull'immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o sequestri non dichiarati. Non è sufficiente la visura effettuata al momento del compromesso: tra la firma del preliminare e quella del rogito possono passare mesi, durante i quali la situazione del venditore può cambiare radicalmente. Il notaio effettua, quindi, un'ispezione ipotecaria aggiornata alla data più prossima possibile alla stipula.
Controllo della regolarità urbanistica e catastale
Il notaio verifica che in catasto siano depositate le planimetrie. Dal 2010, la legge impone che la planimetria catastale sia obbligatoriamente allegata all'atto di compravendita, o quanto meno che in atto siano indicati i precisi dati identificativi della planimetria catastale, con dichiarazione di conformità resa dalle parti. Un'irregolarità urbanistica non sanata può rendere l'atto nullo o esporre l'acquirente a responsabilità future.
Verifica della provenienza e della libertà del titolo
Il notaio ricostruisce la "catena" delle proprietà successive che hanno riguardato l'immobile, per verificare che non vi siano vizi nel trasferimento della proprietà. Un immobile può provenire da una successione ereditaria non regolarizzata, da una divisione non trascritta, da una donazione che espone l'acquirente al rischio di azione di riduzione da parte di eredi legittimari. In tutti questi casi, il notaio è tenuto a informare le parti e, ove possibile, a trovare le soluzioni tecniche per neutralizzare il rischio.
Verifica dei pagamenti e del rispetto delle norme antiriciclaggio
Il notaio controlla che i pagamenti avvengano con strumenti tracciabili (bonifico, assegni circolari o assegni bancari) e che il prezzo dichiarato nell'atto corrisponda a quello effettivamente pagato. È tenuto, per legge, a segnalare operazioni sospette nell'ambito delle norme antiriciclaggio. Questa verifica non è un atto di diffidenza verso le parti: è una garanzia per tutti.
Calcolo e liquidazione delle imposte
Il notaio calcola le imposte dovute (registro, ipotecaria, catastale) e le verifica applicando correttamente tutte le agevolazioni spettanti (prima casa, prezzo-valore, agevolazioni per categorie protette). Un errore nel calcolo delle imposte può comportare sanzioni e interessi a carico dell'acquirente anche anni dopo il rogito.
Perché il notaio non è un semplice "autenticatore di firme"
Il ruolo del notaio è quello di pubblico ufficiale imparziale: non tutela né il venditore né il compratore, ma entrambi e l'interesse pubblico alla certezza dei trasferimenti. La responsabilità professionale del notaio è personale, illimitata e coperta da assicurazione obbligatoria: questo significa che, in caso di danno derivante da un errore notarile, il cliente è tutelato.
Prima di presentarsi dal notaio il giorno del rogito, è necessario portare con sé un documento di identità valido, il codice fiscale, i dati del conto bancario dal quale effettuare il bonifico (se non già eseguito) e ogni documento relativo alla provenienza dei fondi impiegati nell'acquisto.