È una delle prime domande di chi sta per acquistare un immobile. La risposta onesta è: dipende dal valore della casa, dal fatto che sia prima o seconda casa, dalla presenza di un mutuo e dalla complessità delle verifiche. Ma soprattutto è utile sapere di cosa è fatto quell'importo, perché la maggior parte non è il compenso del notaio.
Le voci che compongono il costo
Quando si acquista casa, l'importo complessivo che passa dallo studio notarile si divide, in linea generale, in tre gruppi:
La quota maggiore. Imposta di registro (oppure IVA, se si compra da impresa), più imposte ipotecaria e catastale. Il notaio le riscuote e le versa allo Stato come sostituto d'imposta.
Il compenso per l'attività del notaio: verifiche, redazione e stipula dell'atto, adempimenti successivi. Dal 2012 non esiste più un tariffario fisso.
Visure ipotecarie e catastali, bolli, tasse di trascrizione e voltura, diritti. Sono importi anticipati per conto del cliente.
Prima casa o seconda casa: cambiano le imposte
La differenza più rilevante sull'importo finale riguarda le agevolazioni prima casa. In linea generale, acquistando da un privato:
- Prima casa: imposta di registro al 2%, con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
- Seconda casa: imposta di registro al 9%, sempre con ipotecaria e catastale fisse.
Acquistando da un'impresa con IVA, si applica invece l'IVA (agevolata al 4% per la prima casa) e le imposte fisse in misura diversa. Le condizioni per accedere all'agevolazione vanno verificate caso per caso: ne parliamo nella pagina agevolazioni prima casa.
Prezzo-valore: spesso l'imposta si calcola su un valore più basso
Per l'acquisto di un'abitazione tra privati, il meccanismo del «prezzo-valore» consente di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale dell'immobile (la rendita rivalutata con i coefficienti di legge), di norma inferiore al prezzo effettivamente pattuito. È una facoltà da richiedere in atto, quando ricorrono le condizioni previste, e spesso si traduce in un risparmio concreto. Approfondimento nella pagina diritto tributario.
Da cosa dipende, in concreto, il costo
- Valore dell'immobile — su cui si calcolano imposte e, in parte, onorario.
- Prima o seconda casa — cambia l'aliquota delle imposte.
- Mutuo — se l'acquisto è finanziato, si aggiunge l'atto di mutuo, con propri costi e imposte.
- Complessità — provenienze particolari, come comprare una casa ricevuta in donazione, oltre a successioni, verifiche urbanistiche e catastali o la presenza di più venditori o acquirenti.
Il costo del notaio è anche una tutela
Prima della firma, il notaio effettua una serie di verifiche a garanzia dell'acquirente: titolarità della proprietà, assenza di ipoteche e vincoli, regolarità formale urbanistica e conformità catastale. È un controllo preventivo che serve a evitare che un problema emerga dopo l'acquisto, quando risolverlo è più difficile e costoso. Vediamo passo passo cosa accade il giorno del rogito e, più in generale, il ruolo del notaio nella compravendita immobiliare.
Domande frequenti
Il preventivo del notaio è gratuito?
Sì, lo studio fornisce un preventivo dettagliato e senza impegno prima dell'atto, così da conoscere in anticipo tutte le voci di spesa.
Posso scegliere io il notaio?
Sì. Nella compravendita la scelta del notaio spetta, di regola, all'acquirente, che è la parte su cui gravano le spese dell'atto.
Quando si pagano le imposte?
Al momento del rogito: è il notaio a riscuoterle e a versarle allo Stato, in qualità di sostituto d'imposta, insieme agli adempimenti successivi all'atto.
Il costo del notaio è detraibile?
In linea generale l'onorario per la compravendita non è detraibile. Alcune spese collegate al mutuo per la prima casa possono invece rientrare tra gli oneri detraibili: è bene verificare la propria situazione con un professionista.
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Le informazioni contenute in questa pagina hanno finalità divulgativa e carattere generale e non costituiscono consulenza legale o fiscale su casi specifici. Riferimenti normativi: imposta di registro (DPR 131/1986); imposte ipotecaria e catastale (D.Lgs. 347/1990); meccanismo prezzo-valore (art. 1, co. 497, L. 266/2005). Per una valutazione riferita alla tua situazione, contatta lo Studio.