Diritto urbanistico e atti immobiliari

Cosa significa "immobile in regola"

Un immobile "in regola" non significa solo "finito di costruire". Significa che la sua esistenza fisica, le sue caratteristiche e le sue trasformazioni nel tempo sono coerenti con i titoli edilizi e con i dati catastali. La verifica si articola su due piani distinti:

• Conformità urbanistica L'immobile esiste in base a un titolo edilizio (concessione, permesso di costruire, licenza, SCIA o CILA, a seconda dell'epoca) e tutte le opere realizzate sono coerenti con quel titolo. Le difformità — anche piccole — possono richiedere sanatorie.
• Conformità catastale Lo stato di fatto dell'immobile corrisponde alla planimetria depositata in Catasto. Una scala spostata, una parete demolita, una veranda non riportata in planimetria possono costituire difformità da regolarizzare prima dell'atto.
• Regolarità delle pertinenze Box, cantine, soffitte, posti auto: ognuna va verificata singolarmente. Pertinenze "abusive" o non rientranti nei dati catastali possono compromettere la regolarità del bene principale.

Quando si può sistemare

Non tutte le difformità impediscono la vendita. La normativa distingue tra difformità lievi (tolleranze costruttive, piccole varianti dimensionali) e difformità sostanziali (opere realizzate in assenza o in totale difformità dal titolo).

Le difformità lievi, in base all'articolo 34-bis del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), sono tollerate entro una percentuale prestabilita (oggi il 2% per misure puntuali) e non costituiscono difformità rilevante ai fini della commerciabilità. Le difformità più rilevanti richiedono invece un percorso di regolarizzazione:

• Variante in corso d'opera o a sanatoria Per opere conformi alla normativa al momento della realizzazione e oggi, è possibile presentare una sanatoria amministrativa che regolarizza la posizione.
• Aggiornamento catastale (DOCFA) Se la difformità è solo catastale (planimetria non aggiornata, dati non coerenti), basta un aggiornamento DOCFA presentato da un tecnico abilitato.
• Pratiche edilizie pregresse Per immobili con storia complessa, può essere utile ricostruire l'intera storia urbanistica del bene attraverso un accesso agli atti presso il Comune. È un lavoro tecnico di cui lo studio si fa carico per gli aspetti notarili.

Le specificità del territorio sardo

Operare in Sardegna significa conoscere le particolarità della normativa regionale. Alcuni temi che emergono frequentemente:

• PPR — Piano Paesaggistico Regionale Strumento di pianificazione che disciplina vaste aree del territorio sardo. Alcune zone hanno vincoli paesaggistici stringenti che incidono su edificazione, ampliamenti, ricostruzioni. La verifica della collocazione dell'immobile rispetto al PPR è fondamentale.
• Fascia dei 300 metri dalla costa Una delle fasce di tutela paesaggistica più estese in Italia. Per gli immobili in questa fascia esistono limitazioni significative a interventi edilizi. Ne va tenuto conto in compravendite di immobili costieri.
• Condono edilizio sardo La Sardegna ha conosciuto cicli di condono regionali (in particolare la L.R. 4/2009 e successive). Conoscere quali pratiche sono state presentate e con quali esiti è essenziale per molti immobili dell'isola.
• Stazzi e costruzioni rurali Particolare attenzione richiedono gli immobili rurali, gli stazzi galluresi, le case campidanesi: spesso oggetto di trasformazioni nel tempo, richiedono verifiche specifiche sulla storia edilizia e sulla disciplina agricola.

Cosa faccio in studio

Nella fase preparatoria del rogito, lo studio analizza ogni profilo urbanistico dell'immobile, dialoga con il tecnico del cliente (geometra, architetto, ingegnere), verifica la coerenza tra titoli edilizi, catasto e stato di fatto.

Al momento dell'atto, leggo personalmente e integralmente le dichiarazioni urbanistiche e catastali alle parti, spiegandone significato e conseguenze. La trasparenza su questi temi protegge sia il venditore (da contestazioni) che l'acquirente (da problemi futuri).